Saviez-vous que vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif à moindre coût pour réduire votre impôt sur le revenu ? Vous diversifiez en même temps votre portefeuille et vous optimisez le rendement de votre investissement. C’est le cas lorsque vous investissez dans des SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Dans ce cas, vous choisissez plutôt les SCPI dites fiscales.
Rappel sur le fonctionnement d’une SCPI
Ce placement repose sur la mise en location d’un ensemble d’immeubles regroupé dans un parc qui est géré par un professionnel. Dans le cadre du financement de ces actifs, ce dernier réalise non seulement des prêts classiques auprès des organismes prêteurs, mais aussi des levées de fonds auprès du grand public. Ce, par le biais d’émissions de parts de sociétés proposées à partir de 180 euros. Ce sont les parts de SCPI.
C’est donc ce professionnel, appelé société de gestion, qui se charge des acquisitions et de la mise en location. En contrepartie de leur financement par le biais de la souscription aux parts de SCPI, les investisseurs perçoivent leurs parts de loyers : les dividendes.
Les dispositifs fiscaux
Les SCPI fiscales fonctionnent au moyen de dispositifs particuliers, ayant vocation à défiscaliser. Ceux-ci sont les mêmes que ceux qui s’appliquent dans le cadre de l’investissement immobilier locatif en direct. Ce sont les suivants : le Pinel et le Pinel Plus (qui s’éteignent le 31 mars 2025), le Malraux, la loi Denormandie et le dispositif du déficit foncier.
Par conséquent, les immeubles acquis dans le patrimoine des SCPI fiscales sont soumis aux mêmes contraintes d’acquisition que les immeubles classiques. Cela implique le choix de l’emplacement : les zones tendues pour les SCPI Pinel, ainsi que les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) pour les SCPI Pinel Plus, les quartiers dégradés pour les SCPI Malraux et les cœurs de ville pour les SCPI Denormandie.
Les contraintes d’éligibilité portent également sur le type de bien (neuf pour les SCPI Pinel et ancien à rénover pour les autres dispositifs).
Les SCPI fiscales : pour qui ?
Les investisseurs fortement imposés pourront optimiser leur fiscalité grâce à cette famille de SCPI. Idem pour ceux ayant un projet immobilier à moyen ou long terme, car les avantages fiscaux sont souvent conditionnés à une durée de détention minimale. En effet, pour les dispositifs Pinel et Denormandie, la durée d’engagement est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les SCPI fonctionnant avec ces 2 dispositifs prennent en compte la durée de 9 ans t ce, pour la majorité d’entre elles. Quant au dispositif Malraux, la durée d’engagement est de 9 ans.
Le SCPI Pinel sont aussi destinées à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine.
Comment souscrire des SCPI fiscales ?
Dans un premier temps, définissez vos objectifs de défiscalisation en vous basant sur votre situation fiscale. Effectuez ensuite une ou plusieurs simulations, en sachant que c’est sur la base du montant que vous investissez que votre réduction d’impôt est calculée. Pour cela, comparez les différents taux applicables. Pour les SCPI Pinel et les SCPI Denormandie, ceux-ci sont de 12%, 18% ou 21%. Pour les SCPI Pinel : 9%, 12% ou 14% et pour les SCPI Malraux, les taux sont de 22% et 30%.
Réalisez ensuite un comparatif entre les différentes SCPI en tenant compte non seulement des taux susmentionnés, mais aussi des rendements. Notez que les taux de distribution varient d’une SCPI à l’autre et non en fonction des dispositifs. Pour les SCPI fiscales, le taux moyen est de 3.2% par an.
Quel autre type de SCPI pour défiscaliser ?
Sachez qu’il existe aussi une autre famille de SCPI vous permettant de réduire votre fiscalité : ce sont les SCPI en démembrement.
